Logistique : la météo des brokers

Magali Marton, directrice du département Research France, Cushman & Wakefield
Tendance plutôt bonne

L’accélération du marché de l’investissement en immobilier logistique observée en 2015-2016 a changé de braquet en 2017 pour culminer à 3,4 Mds€, un record historique. Facteurs macroéconomiques structurants (faible rémunération des placements sans risque, surcroît de liquidités) se conjuguent au dynamisme du marché locatif pour hisser l’investissement en immobilier logistique à ces sommets.
La montée en puissance du e-commerce crée des besoins en termes de nouveaux espaces logistiques et les plates-formes XXL se multiplient, offrant aux investisseurs une matière première à investir. Le marché aura aussi été animé par des opérations de fusions/acquisitions comme P3, Gazeley, Logicor et plus récemment Rockspring. Ces prises de contrôle « corporate » paneuropéennes sont au cœur d’une montée en taille des pure players de l’immobilier logistique mais aussi de gestionnaires de fonds plus généralistes, qui diversifient ainsi leurs risques.
Le poids de cette classe d’actifs en 2017 – 13 % de l’immobilier d’entreprise banalisé – confirme un succès réel auprès d’une gamme d’investisseurs de plus en plus large. De nouveaux entrants potentiels continuent en outre de scruter le marché français, prêts à prendre position lorsque l’opportunité idoine se présentera.
Au cœur de pressions baissières très fortes, les taux de rendement « prime » logistique, ont touché les 5 % en Île-de-France et à Lyon. Hors choc macroéconomique inattendu, seul un durcissement des politiques monétaires – non envisagé par la BCE avant fin 2018 – serait susceptible de faire remonter ces taux.


" Le marché culmine à 3,4 Mds€ en 2017 "

Romain Nicolle, responsable investissement logistique France, JLL
Tendance favorable

2017 a été une année très active sur le marché de l’investissement logistique avec 2 Mds€ échangés au cours des 12 derniers mois, soit le 2e meilleur exercice jamais enregistré, dix ans après le record de 2,5 Mds€ atteint en 2007.
Au-delà des cessions d’actifs ou de portefeuilles immobiliers physiques, ce sont surtout les ventes de plates-formes qui ont agité le marché européen cette année, avec pas moins de trois opérateurs majeurs qui ont changé d’actionnaires en 2017 : Logicor, P3 et IDI Gazeley.
Une reprise économique qui gagne en vigueur, un contexte politique national jugé positivement à l’international et un marché locatif soutenu sont autant de facteurs qui devraient maintenir, voire renforcer, l’appétit des investisseurs internationaux pour le marché français en 2018 et, par conséquent, continuer à peser sur les taux de rendement des opérations qui ont franchi à la baisse la barre de 5 % en fin d’année pour les meilleurs actifs.
Cet environnement rassurant, couplé à des niveaux de prix très élevés sur les opérations prélouées, va également encourager les investisseurs à plébisciter des projets de développement spéculatifs qui devraient se multiplier cette année.
Nous devrions également observer le retour en 2018 des grands portefeuilles logistiques (au-delà de 200 M€) qui pourraient permettre de franchir la barre symbolique des 2 Mds€ de transactions en fin d’année.
Après avoir conservé notre place prépondérante sur le marché de l’investissement logistique en 2017 en ayant participé à plus de 700 M€ de transactions, 2018 s’annonce à nouveau sous les meilleures auspices pour JLL puisque nous avons déjà, à mi-février, plus de 600 M€ de transactions en « due diligence » ou sous compromis !


" 2 Mds€ échangés en 2017 "

Franck Poizat, directeur logistique et investissement, BNP Paribas Real Estate Transaction France
Tendance favorable

2018 sera très probablement un grand cru pour l’investissement logistique français, porté par des sous-jacents de marché solides que sont :

La tendance à suivre cette année est celle des opérations en blanc, réapparues en 2016. Dans tous les principaux hubs de France, la pénurie d’actifs « prime » de grande capacité et modulaires ainsi que la forte demande des utilisateurs confortent les investisseurs dans leurs décisions de lancer des programmes spéculatifs. Si, en 2016, sept opérations totalisant environ 220 000 m^² ont été lancées – dont 90 % des surfaces ont été louées avant livraison –, 2017 enregistre 16 opérations totalisant 475 000 m^².
Avec des conditions de financement toujours favorables, les nouveaux entrants sur le marché européen sont attirés par une classe d’actifs aux rendements attractifs.
Hors méga deals corporate, les volumes investis dans la logistique cette année devraient se maintenir autour des 2,5Mds€. Le 1er trimestre enregistre déjà la vente de trois portefeuilles paneuropéens incluant 17 actifs en France.
Quant aux taux de rendement, 2018 devrait connaître une nouvelle compression, bien sûr en Île-de-France, 1er hub logistique français, mais également en régions, qui concentrent désormais deux tiers du volume investi. Ainsi, il n’existe plus véritablement de barrière géographique, comme l’illustre la transaction « prime » de 2017 en région lyonnaise, signée à 4,90 % à la fin de l’année, distançant une transaction signée à 5,10 % dans la région de Toulouse. Le taux de rendement « prime » pourrait passer rapidement sous la barre des 4,75 % sur les prochains « trophy assets ».


" 16 opérations totalisant 475 000 m² en 2017 "

Didier Malherbe, executive director activité et logistique, CBRE
Tendance favorable

2017 a été une année record avec un volume de transactions de 4 millions de m^² pour des surfaces supérieures à 5 000 m^². Le e-commerce, les 1,6 million de m^² en Île-de-France et des clés en main XXL pour 60 % des volumes sont les principales raisons expliquant ce résultat. 
En 2017, CBRE a réalisé 46 transactions supérieures à 5 000 m^², représentant 950 000 m^² auprès des utilisateurs, ce qui conforte sa position de leader sur ce marché. Nous retiendrons particulièrement deux transactions emblématiques : Conforama à Tournan, réalisé par Argan et Gazeley, le plus grand entrepôt en France jamais construit – 180 000 m^² – et d’autre part Ikea, qui a pris 50 000 m^² à Gennevilliers dans un bâtiment vertical lancé en blanc par Vailog pour le compte de Segro, constituant une référence sur le marché de la logistique urbaine.
2018 s’engage sur le même rythme que 2017 avec un rééquilibrage entre Île-de-France et régions, en raison d’un contexte économique favorable et de la réorganisation des circuits de distribution liés au e-commerce, qui est loin d’être achevée.
Afin de répondre au mieux aux enjeux de ses clients, CBRE a renforcé son offre de service activité et logistique en mettant en place une activité Grands projets logistique tournée vers l’accompagnement des utilisateurs autour des clés en main locatifs ou comptes propres. Une activité conseil en supply chain sera également opérationnelle au 2e trimestre 2018 ainsi qu'un renforcement de notre présence sur les marchés secondaires en régions, aussi bien en transaction qu’en investissement.


" 4 millions de m^² de volume de transactions en 2017 "

Laurent Sabatucci, gérant, EOL
Tendance plutôt bonne
 

Après une année 2017 exceptionnelle à tous niveaux – demande placée, succès des opérations lancées en blanc, volume des investissements record –, 2018 pourrait connaître un ralentissement et un retour aux valeurs moyennes des dix dernières années. Tous les indicateurs économiques sont pourtant favorables : croissance économique ; développement du e-commerce et de « l’e-logistique » ; croissance organique des prestataires ; internationalisation des réseaux logistiques.

Les grands acteurs du marché sont toujours présents… mais la demande placée devrait baisser en Île-de-France : la grande distribution alimentaire impliquée dans près de 25 % des opérations du secteur en 2017 devrait continuer à soutenir le marché immobilier.

Il est probable que la demande placée en Île-de-France retrouve des niveaux plus habituels, de l’ordre de 800 000 m^² (contre plus de 1,5 million  de m^² en 2017). 2018 devrait être l’année des régions, y compris en dehors de la dorsale.
Réorganisés, internationalisés, innovants… les prestataires logistiques historiques tireront profit de ces évolutions et seront des acteurs importants du marché des entrepôts de taille moyenne et de la logistique du dernier kilomètre.
L’appétit des investisseurs pour les actifs logistiques a permis le lancement en blanc d’immeubles de taille significative (> 30 000 m^²) sur des marchés secondaires (Ouest et Sud-Ouest, notamment). Le risque de décalage entre le niveau de la demande et cette offre nouvelle est important et pourrait, en cas d’échec, avoir des conséquences fortes sur le marché.


" 1,5 million de m^² placés en Île-de-France en 2017 "

Didier Terrier, directeur général, Arthur Loyd Logistique
Tendance favorable

2017 restera l’un des meilleurs crus du marché de l’immobilier logistique utilisateur en raison notamment de l’impact des transactions XXL. Qu’en sera-t-il pour 2018 ? En forte progression depuis 2015, la demande placée en immobilier logistique a pulvérisé en 2017 tous les records avec près de 3,3 millions de m^². À titre de comparaison, elle était de 2,7 millions de m² en 2016 tandis que la moyenne des dix dernières années s’établit à 2,3 millions de m². Cette belle performance peut durer en 2018.
C’est ce que semble indiquer la reprise de l’activité économique, conjuguée à la demande soutenue des utilisateurs pour des bâtiments de grande taille et de plus en plus performants, ainsi qu’en témoigne d’ores et déjà un début d’année très prometteur avec des grandes transactions en cours de concrétisation. Car les dynamiques observées depuis plusieurs années déjà seront encore à l’œuvre en 2018 : mécanisation, robotisation ou encore évolution des modes de consommation et du e-commerce. À cet effet, on dénombre près de 500 000 m^² de projets en cours d’étude pour des pure players du e-commerce.
Toutefois, pour nuancer, la pénurie de grandes surfaces de qualité et la quantité restreinte d’actifs neufs ou restructurés disponibles sont susceptibles de peser sur l’activité de certains secteurs logistiques historiques.
Malgré le retour du blanc acté depuis 2016, le manque d’offres pourrait constituer un frein à l’appétit des utilisateurs ou en encourager certains à s’éloigner des périmètres traditionnels. La demande devrait donc conserver une orientation positive en 2018, ainsi que les valeurs locatives.


" 500 000 m^² de projets en cours d’étude "

Antoine Tostain, cogérant, Tostain & Laffineur Real Estate Solutions
Tendance plutôt bonne

Avec 356 000 m^² placés dans le Nord-Pas-de-Calais, 2017 peut sembler être un bon cru. Cependant, en y regardant de plus près, il n’y a que trois transactions de plus de 30 000 m^² et six transactions entre 12 000 et 30 000 m².
Ce phénomène est lié à l’absence de grandes offres disponibles et à la baisse des appels d’offres de logisticiens dans notre région. L’adéquation entre l’offre et la demande devrait s’ajuster en 2018, compte tenu de l’avancement de la maturation des opérations en gris (parcs logistiques prêts à construire).
2018 devrait enregistrer des implantations logistiques de plus grande taille qu’en 2017. Le lancement d’opérations en blanc dans notre région reste donc pertinent.