Bilan logistique 2019 : une année d’innovation et de transformation

Le secteur de l’immobilier logistique a connu une année 2019 faste en Europe. En France, le volume moyen des transactions d’immeubles de plus de 10 000 m² a à nouveau dépassé le cap des 3 millions de m². Ce chiffre s’inscrit dans la continuité des trois dernières années et s’avère légèrement supérieur à celui de 2018.
Il résulte des transformations en cours dans la grande distribution alimentaire et spécialisée, mais aussi du développement de grands acteurs du e-commerce. Ces acteurs se positionnent de plus en plus souvent sur des immeubles XXL, de plus de 50 000 m². La filiale de Monoprix, Samada, a ainsi choisi le site Prologis Moissy2 en Seine-et-Marne pour une plateforme de 100 000 m², construite en deux phases.
Les acteurs de la logistique continuent aussi à se développer dans l’Oise. Le groupe Stockomani, leader du déstockage, a fait le choix d’ouvrir dans ce département un 4^e site de 72 000 m², à Venette, à proximité de Compiègne.
Plus de 55% de la demande reste concentrée sur les 4 pôles de la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, ce qui est conforme au ratio constaté les dernières années. Il faut toutefois noter l’importance que prend la région des Hauts-de-France. Cette région, qui dispose de nombreux atouts (positionnement européen, proximité des ports, disponibilité de foncier et de main d’œuvre) a fait de la logistique une priorité pour le développement de son économie. Cette orientation politique se traduit par une offre importante et par conséquent des implantations, notamment des prestataires régionaux Log’s et Simastock.
Avec un rayon d’action régional, les implantations hors dorsale ont aussi été significatives en 2019. C’est par exemple le cas d’Action, qui réalise 70 000 m² près d’Angers ou d’Easidys (Casino) qui a fait le choix de Montbartier, au nord de Toulouse. 
C’est également le cas d’Amazon, qui après avoir inauguré le nouveau centre de distribution de Brétigny-sur-Orge, a signé la construction d’un site à Metz de 52 000 m² sur plusieurs niveaux (hauteur totale de 23 mètres), sur le terrain d’une ancienne base aérienne.
Ce dynamisme du secteur logistique n’est pas exclusif à la France. L’immobilier logistique a connu en Allemagne une année historique, la deuxième plus importante en volume après 2018. L’ancienne région industrielle de la Ruhr a choisi la logistique comme axe de développement économique. Les plus grands acteurs, comme Amazon, Zalando, Primark ou Esprit ont fait le choix de ce pôle devenu stratégique.
Zalando a également fait le choix d’implanter un centre de distribution de 140 000 m² à Bleiswijk, près de Rotterdam. De toute évidence, le Benelux continue d’être particulièrement attractif pour des implantations à vocation européenne.
Outre-manche, le marché britannique est porté par la croissance du e-commerce. Peut-être est-ce une tendance de fond : certains e-marchands développent des entrepôts de proximité afin de livrer plus rapidement et plus efficacement leurs clients. Ainsi, Ocado a ouvert à Bristol son premier entrepôt régional robotisé de petite taille, en l’occurrence 14 000 m². Cet entrepôt pourra préparer et livrer 30 000 commandes par semaine.
C’est de nouveau le secteur du e-commerce qui porte le marché de l’immobilier logistique en Espagne et en Italie.

Le marché espagnol est focalisé sur les pôles de Madrid et de Barcelone, qui concentrent l’essentiel du parc et de la demande.
A Madrid, les prestataires logistiques occupent 46% de la surface immobilière logistique tandis que 23% est dédiée au e-commerce. Illescas au Sud et le Corredor de Henares à l’Est de Madrid concentrent les principaux développements de promoteurs et les principaux opérateurs logistiques.
La surface immobilière logistique du pôle barcelonais est quant à elle utilisée pour 71% par des prestataires logistiques et pour 16% au e-commerce. 
L’année 2019 a été marquée par des opérations d’envergure. Les acteurs de la distribution jouent un rôle prédominant dans le développement de la logistique. Ainsi Carrefour a choisi un nouveau site logistique de 96 000 m² dans la région de Guadalajara pour y implanter son futur pôle central de distribution de produits non consommables. Décathlon s’est fait construire un clé-en-main de 92 000 m² dans la ZAL Barcelona. Amazon ne cesse de développer son réseau en périphérie des grandes villes. Affichant des surfaces de 600 à 800 m², avec des espaces extérieurs dédiés aux objets volumineux, jusqu’à 200 000 m² développés sur quatre niveaux au Prat (Aéroport de Bcn). En totalité la star du e-commerce comptabilise plus de 800 000 m² répartis dans toute l’Espagne.
Enfin, le marché de Valence a fortement progressé avec environ 15% de la demande placée globale, contre 40% pour Barcelone et 35 % sur Madrid, pour un total global transacté d’environ 1,5 M m² en 2019.
Dans ces mêmes zones, la livraison urbaine est soumise à une augmentation du nombre de réglementations contraignantes, ce qui encourage la création d’immeubles de logistique urbaine. Ces sites permettent de mieux respecter la réglementation et participent à la réduction des externalités négatives induites par le transport de marchandises.
En Italie, la commercialisation de surfaces logistiques a bondi de 80% au 1^er semestre 2019 par rapport à 2018. Le marché milanais a capté la moitié des transactions sur cette période. Parmi elles, 46% concernent des prestataires de transport et de logistique, 25% des distributeurs et 11% des pure-players du e-commerce. Bien que les coûts d’entreposage soient plus élevés dans le nord du pays, la grande majorité des entrepôts XXL y est implantée. Les régions Lombardie, Emilie-Romagne et Vénétie ont connu une croissance respectivement de 54%, 64% et 145%. Rome n’est pas en reste, avec plus de 100% de demandes placées, soit 152 000 m².
Les 20 millions de m² d’entrepôts estimés dans le pays sont toutefois pour partie obsolètes (datant des années 2000) et nécessitent d’être réadaptés aux besoins actuels. Les transformations des supply chains influent sur la surface des entrepôts, de plus en plus importante en Italie comme à l’échelle mondiale.
L’immobilier logistique a un rôle majeur à jouer dans les grands pays européens, afin d’accompagner les transformations de la distribution, la croissance des grands acteurs du e-commerce, mais aussi inventer de nouveaux formats pour la livraison propre des centres urbains. On constate une forte concurrence internationale, fondée sur des aspects économiques, une réglementation environnementale de plus en plus contraignante et des contextes sociaux souvent différents. Ces critères seront de plus en plus déterminants pour les choix géographiques des grands acteurs européens.