L'immobilier logistique à Casablanca

Le parc d’entrepôts dans la région du Grand Casablanca est très modeste au regard du poids économique de la région.
On dénombre moins de 50 plateformes de stockage et de distribution de plus de 5000 m². Une minorité seulement offre des prestations répondant aux normes internationales (quais avec niveleur, aire de manœuvre de 35 mètres, aires de stationnement et de circulation pour les poids lourds…).
 

La croissance économique du Maroc au cours des 10 dernières années a dépassé 4% par an, alimentée par la parte agricole (pas de sécheresse) et par une forte croissance du PIB non agricole.
 

Casablanca bénéficie non seulement du principal hinterland du pays avec plus de 3,5 millions d’habitants dans l’agglomération et près de 6 sur un rayon de 100 km, mais aussi du principal port du pays, situé à forte proximité de la ville. Ce dernier a traité en 2007 près de13 millions de tonnes de marchandises (33% de parts de marché), et environ 650 000 EVP (90%).
 

Les utilisateurs sont tant nationaux qu’internationaux. Les principaux logisticiens internationaux ont déjà pénétré le marché à l’image des logisticiens (DHL, Geodis, Graveleau, Mory Team, Kuehne & Nagel…) et des chargeurs (Danone, Castel, Renault, L’Oréal, Maxmara…). La plupart d’entre eux se satisfont, pour le moment et par manque d’offres, de locaux obsolètes, peu conformes aux normes et à l’optimisation de la fonction logistique.

Au cours des 12 derniers mois, la demande placée peut être estimée entre 70 et 90 000 m², quasi exclusivement sur des plateformes de dernière génération. Et plus des ¾ de la demande exprimée n’a pas trouvé d’offre, soit par manque d’offre foncière à un prix économiquement viable, soit par manque de bâtiments existant qui réponde aux normes internationales. L’offre disponible à 12 mois représente moins de 30 000 m².
 

En termes de loyers, ils s’échelonnent entre 40 et 70 MAD par m² et par mois (équivalent à 44 à 76€/m² par an), en fonction de la qualité de la construction et de sa proximité au port de Casablanca (et impacté par le coût du terrain).

En termes d’offre future, des projets existent, et intègrent pour la quasi-totalité les caractéristiques des plateformes logistiques de dernière génération. Néanmoins, même si ces projets, portés par des opérateurs privés et publics, verront le jour, il reste certaines incertitudes sur les délais de livraison. Alors que le schéma directeur a été adopté, les difficultés pour éditer les plans d’aménagement des nouvelles zones logistiques ne vont que renforcer la pénurie de surfaces à court et moyen termes.