Une logistique toujours plus verte !
Cette année 2020 sera pour la filière logistique une année charnière concernant le développement durable. Un équilibre devra être trouvé entre la nécessaire simplification des règles d’autorisation administrative, rappelée dans le rapport Hémar / Daher et l’effort demandé par les acteurs publics pour réduire l’impact environnemental des nouvelles constructions.
Les recommandations du rapport remis au Premier Ministre par Eric Hémar et Patrick Daher, sur la compétitivité logistique de la France, ne sont d’ailleurs pas restées sans suite. Dès le 8 janvier 2020 a été lancée l’association France Logistique, présidée par l’ancienne ministre Anne-Marie Idrac, qui a pour but de mettre en œuvre les recommandations de ce rapport.
De nouvelles règles visant à protéger la biodiversité vont progressivement s’imposer aux investisseurs. Parmi elles figure l’objectif « zéro artificialisation nette », fixé par le Gouvernement. Il concerne en premier lieu l’habitat, mais aussi tous les développements immobiliers dont la logistique. Si cet objectif semble illusoire à court terme, les bonnes pratiques ne manquent pas. Des projets de plus en plus nombreux sont réalisés sur des friches ou des terrains déjà artificialisés. C’est par exemple le cas de la plateforme E-Valley de Cambrai, réalisée par BT-Immo sur les terrains d’une ancienne base aérienne. La première pierre de ce projet qui s’étend sur 320 hectares a été posée en novembre dernier.
L’utilisation plus importante des friches, industrielles, mais aussi progressivement commerciales, posera le problème des distances réglementaires entre les nouveaux immeubles et les propriétés voisines. Ces distances imposées sont souvent responsables d’une consommation importante de foncier.
La hauteur de construction sera aussi un enjeu, notamment en proche périphérie des villes, afin de mieux utiliser un foncier de plus en plus rare et permettre de trouver des sites pour accueillir des activités logistiques en ville et mettre en œuvre des solutions de livraison plus propres. Les investisseurs se heurtent alors à des règles de sécurité incendie souvent plus contraignantes que dans d’autres pays européens. Les bâtiments autoportants, par exemple des transstockeurs de grande hauteur, sont en ligne de mire des services de sécurité incendie.
Le sujet de « zéro artificialisation » s’ajoute à d’autres préoccupations qui complexifient les projets d’immobilier logistique. La nouvelle disposition intégrée dans la loi climat-énergie étend ainsi l’obligation de production d’énergie photovoltaïque ou de végétalisation en toiture (30% de la toiture à partir de 1000 m²) aux nouvelles constructions logistiques. Cette disposition, qui existait dans la loi Biodiversité de 2016, ne concernait jusqu’à présent que les surfaces commerciales. L’équipement des toitures en centrales photovoltaïque se heurtera nécessairement, dans la moitié nord de la France, à la recherche d’un modèle économique.
Ces contraintes de plus en plus fortes, pourtant complexes à mettre en œuvre, sont d’ores et déjà intégrées par les développeurs immobiliers. Ainsi, Barjane a été récompensé par le Grand Prix Simi 2019 - catégorie immobilier logistique - pour la plateforme logistique Biocoop réalisée à Ollainville (91). Cette plateforme logistique multi-températures, est construite sur une friche industrielle, une ancienne briqueterie. Les matériaux de déconstruction ont été réutilisés pour la construction de l’immeuble. Un parcours de biodiversité a été créé et notamment une zone humide de 2500 m². La centrale photovoltaïque qui sera réalisée en toiture sera la plus grande en Ile-de-France sur un immeuble logistique.
Cet exemple témoigne des efforts réalisés par les développeurs-investisseurs pour anticiper les réglementations qui, progressivement, s’imposeront. De nouvelles problématiques apparaîtront alors.
Autant de sujets qui font de cette période une étape logistique passionnante !