Les hôtels logistiques : rêve ou réalité ?

Accueillir la logistique urbaine dans les grandes métropoles nécessite de trouver des espaces nouveaux, accessibles mais aussi bien intégrés dans le tissu urbain. L’hôtel logistique apporte une réponse différente. Les derniers exemples emblématiques montrent que nous sommes au début d’une histoire.  Décryptage…

Le déploiement de solutions de logistique urbaine dans les grandes métropoles nécessite de mobiliser du foncier afin d’accueillir les entreprises.
Les raisons sont multiples. La volonté légitime de réduire le nombre de véhicules de livraison dans les centres villes, de restreindre les créneaux horaires et de livrer en modes décarbonés rend nécessaire la mise à disposition d’espaces de cross-dock permettant de mieux consolider les flux. Ces sites doivent être facilement accessibles par des transports massifiés (Poids-Lourds, mode fluvial et peut-être ferroviaire) et bien situés par rapport aux axes d’approvisionnement. Ils doivent aussi permettre d’atteindre sans difficulté une zone de livraison en modes doux, comme la cyclologistique.
Une autre origine du besoin croissant de surfaces logistiques en ville se trouve dans l’accélération des flux. Livrer plus vite impose de rapprocher les stocks. Cela concerne les flux de consommation alimentaire mais aussi de nombreux flux B to B comme des pièces détachées industrielles.
L’immobilier logistique répond à l’autres fonctions comme les points relais permettant aux consommateurs ou aux entreprises de retirer et déposer des marchandises dans un rayon de proximité.

Intégrer la logistique dans la ville
Dans le passé, la logistique était très présente dans les cœurs de villes. De grandes emprises foncières, comme Porte de la Chapelle ou Bercy étaient dédiées à ces activités. Mais pour des raisons de valorisation foncière, d’une mauvaise intégration de ces activités dans la ville et d’une ancienneté des locaux, ces activités se sont déplacées. Faire revenir la fonction logistique dans le tissu urbain impose de créer de nouveaux modèles immobiliers.
Les mots clés pour identifier ces nouveaux concepts sont densification, mixité et intégration urbaine. Il est devenu indispensable de mieux utiliser un foncier urbain rare en accueillant une mixité d’activités. Cette diversité permet d’éviter l’isolement d’un projet dans son environnement immédiat et de penser le projet dans sa globalité en prenant en compte le quartier dans lequel il est destiné.
Le concept d’hôtel logistique répond alors à ces objectifs. La notion d’hôtel implique un accueil des entreprises, du personnel, mais aussi une multiplicité de services.

Des exemples aux multiples façades
Le premier exemple emblématique d’hôtel logistique est celui de Chapelle International, réalisé par Sogaris en 2018. Il intègre un magasin de cash & carry, une surface de livraison urbaine, un terminal ferroviaire, un data center, mais aussi des espaces de loisirs, des bureaux, une ferme urbaine. La 5^ème façade, la toiture, est entièrement valorisée par des aires de jeux, la ferme urbaine et des panneaux photovoltaïques.
Cette réalisation a inspiré d’autres projets qui ont cherché à innover sur la densification, la mixité d’usages et l’intégration urbaine. A Lyon, deux sites situés à Gerland, très proches de l’hypercentre lyonnais, répondent à ces attentes. L’hôtel logistique du Port Edouard Herriot, développé par Poste Immo, LPA et la Banque des Territoires s’étendra sur 29 800 m². Très proche de ce site, EM2C a développé un hôtel logistique de 37 500 m² qui accueille Metro et Enedis.
Sogaris construit actuellement un second site répondant à ces critères à Vitry, au sein de la ZAC Gare Ardoines. D’une surface de 35 000 m² sur deux niveaux, ce site intègrera des surfaces de logistique urbaine, des espaces pour PME-PMI, des bureaux et une ferme urbaine de 8 000 m².
Ce concept de mixité est utilisé largement par Poste Immo, qui le déploie sur plusieurs sites à Bordeaux, Toulouse et Strasbourg. Dans ces différents cas, la construction reste essentiellement réalisée sur un seul niveau. D’autres développeurs font le choix prioritaire de la densification. C’est par exemple le cas de Goodman à Gennevilliers avec le projet Greendock ou de DCB à Lyon Corbas, qui réalise un immeuble de messagerie sur deux niveaux.
La logistique urbaine se décline en de multiples usages qui requièrent souvent des structures immobilières nouvelles, facilement accessibles mais aussi proches de zones de consommations. Ces contraintes et les difficultés d’acceptabilité de ces sites en milieu urbain dense constituent pour les développeurs et les architectes un terrain de jeu nouveau. L’hôtel logistique, par son caractère innovant et vertueux sur le plan environnemental, répond alors à ces exigences. Nul doute qu’il trouvera de plus en plus souvent sa place dans les grandes agglomérations.