Le sud, c’est aussi la logistique

Une conjoncture globale en demi-teinte
Après une année 2021 exceptionnelle (3,8 millions de m² placés pour les surfaces supérieures à 10 000 m²), l’année 2022 s’annonce nécessairement différente. 2 333 100 m² ont été placés sur les trois premiers trimestres situant pour le moment 2022 dans la moyenne des années précédentes. La conjoncture économique incite toutefois à la prudence. Le marché est concentré à 70% sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille et les plateformes XXL, aux surfaces de plus de 50 000 m², représentent plus d’un quart du marché.
Sur le plan géographique, les pôles d’Ile-France et de Lyon sont naturellement en tête en termes de surface commercialisée, mais la région Sud s’affiche depuis plusieurs années comme un pôle majeur.

La grande distribution met le cap sur le Sud
La région profite à la fois de son poids démographique (plus de 5 millions d’habitants), de sa position euro-régionale et de son potentiel portuaire pour attirer les grands noms de la distribution. Exploités en propre ou par des prestataires logistiques, les plateformes logistiques de la grande distribution soutiennent le marché logistique de la région sud.
Plusieurs groupes de la grande distribution, alimentaire ou non alimentaire, reconfigurent depuis plusieurs années leur organisation logistique afin de faire face aux nouveaux enjeux : l’e-commerce, le développement durable, mais aussi une concurrence accrue dans un marché peu extensible. Les implantations récentes d’Intermarché dans le Vaucluse (55 000 m²) ou de Lidl à Saint-Martin-de Crau (30 000 m²) répondent à ces objectifs. Les acteurs en fort développement, comme Getir ou Action, créent ou complètent leurs réseaux afin d’approvisionner les magasins ou entrepôts locaux. Les besoins endogènes de la grande distribution visent aussi à accompagner le développement des activités e-commerce.
Les transactions effectuées dans la région Sud pour les acteurs du e-commerce présentent souvent des surfaces plus réduites, de 5 à 7 000 m². Le prestataire MCE, spécialisé dans l’e-commerce, a ainsi loué 7 000 m² à Clésud afin de compléter son offre de services.

Le Sud : un territoire logistique au pluriel
Depuis de nombreuses années, la région a structuré l’offre de foncier logistique autour de plusieurs pôles majeurs : la zone portuaire de Fos-Distriport, la plate-forme logistique de Clésud et les deux pôles voisins de Saint-Martin-de-Crau et Salon-de-Provence. L’axe historique Marseille-Vitrolles-Rognac complète ce paysage logistique.  
La principale offre significative sur ce secteur géographique est celle d’une plateforme de 44 000 m² non divisible à Saint-Martin-de-Crau, construite en blanc et qui sera livrée en fin d’année. A noter également une rare disponibilité d’un entrepôt de 16 000 m² avec embranchement ferroviaire à Distriport. Dans un contexte de transition énergétique, l’utilisation massifiée du ferroviaire est une solution crédible pour de nombreuses activités.
Mais la région Sud a vu émerger plusieurs autres pôles significatifs. Les implantations dans le Vaucluse, entre Cavaillon et Bollène, répondent à une demande moins endogène et tournée vers l’axe rhodanien. Un peu plus à l’Ouest, Arles et Nîmes retrouvent des atouts pour des implantations logistiques, dans un contexte de sous-offre sur les pôles principaux de la région Sud. Plusieurs développements sont en cours dans la région nîmoise, qui n’est située qu’à une heure de la métropole phocéenne.

La logistique urbaine en ligne d’horizon
Les grandes métropoles de la région, mais aussi certaines villes comme Grasse, Monaco ou Cannes, mettent toutes en place des plans d’actions de logistique urbaine afin de réduire l’impact environnemental des livraisons. Il s’agit aussi de répondre aux besoins liés à l’évolution de la consommation, dans un contexte de transition énergétique et de mise en place de Zones à Faibles Emissions.
Mais les offres immobilières permettant de mettre en œuvre des solutions sont rares. Les demandes autour de Nice ou Toulon ne sont pas satisfaites. A Marseille, la situation est un peu différente. La demande est multiple, à la fois d’implantations de messagerie, qui trouvent difficilement des offres disponibles dans le secteur privilégié de Vitrolles et d’espaces plus proches de la ville. Le site Sogaris Arenc affiche un taux d’occupation toujours très élevé. Plusieurs projets semblent émerger comme celui du groupe Frey qui consiste à réaliser un centre de logistique urbaine de 20 000 m², pour un opérateur dédié, à La Valentine.
Les besoins autour des métropoles de la région Sud sont de plusieurs ordres : sites de messagerie pour réaliser des livraisons décarbonées, espaces logistiques de proximité pour livrer les hypercentres et les quartiers en modes doux, petits sites de stockage de proximité pour répondre aux besoins des grossistes et distributeurs du territoire.  La recherche de solutions nouvelles et de verticalisation de l’immobilier logistique constituera peut-être un des axes de développement afin de répondre à la demande croissante.

EOL : votre partenaire privilégié
Impliqué dans le développement des principaux sites logistiques de la région Sud, EOL accompagne les entreprises pour leurs projets d’implantation. Pour de plus amples renseignements sur ces projets, n'hésitez pas à contacter Laurent Bedjidian, Directeur EOL sud - lbedjidian@eol.fr - Tél. : 06 86 57 45 03