Entrepôts XXL : des constructions (dé)raisonnées ?
Les plateformes logistiques XXL, de plus de 40 000 m², étaient encore des objets immobiliers rares il y a seulement une décennie. Elles font maintenant partie intégrante de l’immobilier logistique et constituent un segment particulièrement dynamique. En 2022, dans un marché de l’immobilier logistique mouvementé du fait de la conjoncture, en repli par rapport à 2021, ce segment représente à lui seul 35% des surfaces placées. Ce sont donc près de 2019 transactions XXL sur le territoire. Les raisons de construire en grand sont multiples et méritent d’être rappelées.
Une recherche d’optimisation logistique
La première raison est liée au nombre de références traitées, notamment pour le secteur du e-commerce. C’est ainsi le cas de Zalando, qui s’est engagé sur une plateforme de 141 000 m² à Montereau-sur-le-Jard. Ce site sera particulièrement optimisé avec une partie du bâtiment réalisée en 18 m de haut et 5 mezzanines intérieures. La taille du bâtiment est aussi un gage de présence sur la durée. Ce projet a d’autant plus de sens qu’il se situe à proximité d’une plateforme Colissimo. Cette proximité permet naturellement de retarder le cutoff[1] des commandes, de réduire les coûts et l’impact environnemental généré par les véhicules d’approvisionnement de la chaîne de transport. Cette raison se retrouve dans d’autres grands projets comme celui de La Redoute qui s’est engagé sur un bâtiment de 110 000 m² à Cambrai, sur le site e-Valley.
Une autre explication de cette dimension croissante des sites logistiques est liée à la rationalisation des organisations. C’est notamment le cas dans la grande distribution. Un grand site permet de rationaliser les transports et de réduire globalement les stocks. Les distributeurs, comme Carrefour, E.Leclerc ou Intermarché ont tous mis en œuvre un plan afin de réorganiser le maillage logistique sur le territoire. En 2022, Intermarché s’est par exemple engagé sur un site de 63 000 m² dans le cadre d’une plateforme de 100 000 m² à Ablaincourt-Pressoir, dans la Somme. Carrefour réalise à l’Est de Caen un site de 76 000 m² qui remplacera l’ancien site de Carpiquet, et dont les travaux devraient démarrer courant 2023.
Enfin, la taille permet de réaliser des économies d’échelle. C’est souvent cet argument qui pousse des prestataires logistiques à s’engager sur des grands sites. En 2022, ID Logistics fait construire à Loudéac (Côtes d’Armor) une plateforme de 48 000 m². Jung Logistique, prestataire de Heineken, s’est engagé sur la location d’une partie d’un entrepôt de 60 000 m² à Illies-Salomé, dans les Hauts-de-France. Cette région devient un territoire privilégié pour les plateformes XXL, d'ailleurs GLP France livrera une plateforme multimodale de 100 000 m² en avril 2023 à Denain.
Vers une standardisation immobilière XXL ?
Si la logistique est parfois pointée du doigt pour son impact sur les territoires et, dans une moindre mesure, pour l’artificialisation de terres agricoles, il est intéressant de noter que les sites XXL font preuve d’une certaine résilience. En effet, la construction rationnelle d’un site de très grande dimension, parfois divisé en plusieurs preneurs, permet de réduire la consommation globale de foncier. Les voies d’accès, de desserte, les espaces extérieurs nécessitent en proportion moins de consommation foncière que pour des petits bâtiments éclatés sur un territoire.
Par ailleurs l’importance du site permet d’optimiser le coût de construction, mais aussi de concevoir des équipements et des espaces communs. Le traitement spécifique des espaces verts et les efforts environnementaux sur le site sont souvent une particularité de ces très grands immeubles. Les développeurs rivalisent d’initiatives afin de faire en sorte que ces grands sites soient mieux acceptés par les riverains.
Ainsi, la nouvelle plateforme SEB de 100 000 m² à Bully-les-Mines (62) met l’accent sur la biodiversité en réintroduisant des essences locales. Le Bâtiment Moissy 2 DC1 de Prologis, exploité par Monoprix, vise une liste impressionnante de labels et de certifications environnementales notamment Breeam « outstanding » et BiodiverCity. Ces efforts concernent la construction de l’immeuble, l’énergie produite, les équipements intérieurs et les espaces verts.
Si les immeubles XXL marquent leur territoire et sont souvent décriés, ils comptent aussi parmi les meilleurs exemples d’intégration environnementale de la logistique.
[1] Heure limite