Immobilier logistique : le foncier au coeur des enjeux
La logistique a pleinement sa place dans la politique de réindustrialisation. Pourtant, les solutions foncières sont de plus en plus rares. Si les acteurs du secteur investissent dans le verdissement de la filière, ils se mobilisent pour que leurs besoins soient pris en compte dans les politiques publiques.
L’immobilier logistique joue un rôle fondamental dans la reprise économique et la politique de relocalisation industrielle. La logistique ne constitue pas un secteur isolé des autres volets de l’économie. Elle agit au service du commerce, de l’industrie et même de l’artisanat. La frontière entre la logistique et l’industrie est de plus en plus poreuse. En effet, les sites logistiques accueillent depuis longtemps des activités de contrôle, de conditionnement, de personnalisation de produits, de kitting ou de différentiation retardée. Mais elle s’intègre maintenant dans les activités de transformation, souvent d’assemblage, d’où le nom de plateforme « logistrielle » afin d’identifier ces sites qui participent ainsi pleinement à la réindustrialisation de la France.
De façon légitime, l’immobilier logistique est concerné, comme les autres secteurs de l’économie et le logement, par le contexte et les réglementations environnementales. C’est notamment le cas de la démarche « Zéro Artificialisation Nette » visant à diviser par deux la consommation de foncier d’ici 2031. Notons toutefois que la logistique, souvent montrée du doigt du fait du caractère imposant de certains sites XXL, ne compte que pour 0,94% de l’artificialisation des sols en France.
Les efforts réalisés par les acteurs de l’immobilier logistique afin de réduire leur impact environnemental sont une réalité. Ainsi, la nouvelle plateforme BUT réalisée par JMG Partners et Argan à Janneyrias, à côté de l’aéroport de Lyon Saint-Exupéry, rivalise de choix afin d’en faire un ensemble durable : éclairage LED, 1000 m² de toiture photovoltaïque permettant un niveau d’autoconsommation de 36%, 14 600 m² d’espaces verts, certification BREEAM excellent et Biodiversity… Tout est fait pour que ce site s’intègre dans son environnement. But insiste sur le fait que ce nouveau site permettra d’optimiser les transports et sur l’utilisation possibles de modes alternatifs à la route, notamment le fluvial.
Les sites logistiques sont de plus en plus fréquemment construits sur des friches. C’est par exemple le cas de la nouvelle plateforme Danone, de 17 000 m² à Viry-Châtillon. Danone a réalisé des efforts qui lui permettront de réduire de 25% les émissions carbone liées au fonctionnement de l’entrepôt. Ainsi, le revêtement blanc en toiture permettra de réduire l’absorption de chaleur de 10%.
Pourtant, la situation conjoncturelle de l’offre immobilière est critique. L’association AFILOG, dans une étude d’avril 2023[1], affiche une carte du taux de vacance de l’immobilier logistique dans les régions françaises. A l’exception des Hauts-de-France et, dans une moindre mesure de la Normandie et de Centre-Val-de-Loire, toutes les régions françaises sont en situation de sous-offre avec un taux de vacance inférieur à 5%. Dans certaines régions comme la Bretagne ou les Pays-de-la-Loire et même Auvergne-Rhône-Alpes, trouver une plateforme logistique correspondant aux besoins d’une entreprise devient presque impossible. Le Président d’Afilog, Claude Samson, plaide pour une mobilisation urgente de l’Etat et des collectivités afin de reconstituer du foncier permettant d’accueillir ces activités indispensables au fonctionnement de l’économie.
Sur le même registre, Anne-Marie Idrac, Présidente de France Logistique, insiste, dans une tribune de mars 2023[2], sur la nécessité d’agir à travers 3 actions : le verdissement du transport de marchandises (qui sera long et couteux), le maillage de lieux de stockage sur le territoire et la sobriété logistique, notamment en amont des chaînes d’approvisionnement. Anne-Marie Idrac insiste sur le fait que « la pénurie d’entrepôts qui atteint de nombreuses régions françaises vient pénaliser la compétitivité et l’attractivité de notre territoire, tout en augmentant indûment les distances à parcourir ».
La conséquence immédiate de cette situation dans de nombreuses régions, notamment dans l’Ouest, est en effet un positionnement des plateformes de façon plus éloignée par rapport aux bassins de consommation, augmentant alors les distances de transport.
L’immobilier logistique est à la croisée des chemins. En sonnant l’alarme, les associations représentatives de ce secteur essentiel à l’économie souhaitent attirer l’attention sur les efforts réalisés mais aussi sur la nécessité de mieux intégrer la logistique dans les choix d’aménagement du territoire. C’est à ce prix que la logistique pourra pleinement participer à la réindustrialisation de la France.
[1] Ensemble donnons à la France la logistique dont elle a tant besoin – Afilog - avril 2023
[2] Vers le verdissement logistique de l’économie – France Logistique - mars 2023