L’immobilier logistique, un maillon essentiel de la logistique urbaine

En logistique urbaine, de nombreuses solutions nécessitent un changement de mode de transport à un point stratégique. Ce changement de mode peut s’effectuer d’un camion traditionnel vers une livraison en mode doux, par exemple en véhicules électriques ou cargocycles. Il peut aussi correspondre à un transfert du mode ferroviaire ou fluvial vers le mode routier. Les deux réalisations à Paris de Monoprix et Franprix correspondent bien à ce schéma.

Une autre approche, souvent parallèle à celle mentionnée ci-dessus, est le centre de distribution urbaine (CDU). Il vise à optimiser les flux de distribution en regroupant les livraisons de plusieurs opérateurs de transport. Le CDU permet d’effectuer les mêmes livraisons mais avec moins de véhicules et moins de kilomètres.  Les CDU peuvent être spécialisés sur un quartier, gérer les flux d’une ville dans sa totalité, d’un site spécifique comme un aéroport ou un centre commercial, ou intervenir sur un secteur homogène (les produits de BTP ou le matériel de bureau).

De nombreuses réalisations existent au Japon, aux Pays-Bas, en Italie ou en Grande-Bretagne. En ce qui concerne la France, les principaux exemples sont à St-Etienne, La Rochelle, Monaco, Bayonne et Lille pour citer les projets les plus emblématiques. D’autres opérations ont été également mises en œuvre à Paris ou Bruxelles.

Les solutions réalisées ne nécessitent pas toutes des moyens immobiliers. En effet, lorsqu’il s’agit de transférer des conteneurs d’un mode à un autre, aucune surface immobilière n’est alors nécessaire.

L’immobilier est rendu indispensable lorsque la distribution finale est effectuée avec des moyens à faible autonomie. Les CDU nécessitent l’utilisation de surface très proche de la zone de livraison, souvent en centre-ville, permettant une gestion optimisée des transports. Ces surfaces peuvent être de 300 à 1 000 m², afin de permettre l’organisation des tournées. Elles sont idéalement de plain-pied ou à quai, ce qui est bien évidemment rare en milieu urbain. De ce fait, certaines solutions ont été mises en œuvre dans des sous-sols disposant de hauteur suffisante pour l’approvisionnement du CDU. Un projet de ce type est par exemple à l’étude dans le quartier des Halles, en utilisant une surface dans le sous-sol de cet ensemble.

D’autres options immobilières, permettant d’amortir le coût élevé du foncier, consistent à imaginer des immeubles multifonctions en étage, les « hôtels logistiques ». Le premier exemple à Paris sera celui de Chapelle International, développé par Sogaris. Cet ensemble permettra d’accueillir des activités de logistique urbaine, des stocks de proximité mais également des bureaux, des espaces de loisirs, des stationnements et le terminal d’une future autoroute ferroviaire.

Une autre fonction immobilière souvent oubliée et qui est promise à un grand avenir est la réserve déportée des surfaces commerciales. L’utilisation dans les centres villes de surfaces commerciales de type GSB ou habillement peut être optimisée en mettant en place un stock de proximité avec un approvisionnement quotidien. Pour être efficace, ce stock doit être proche du réseau de magasins desservis. Ainsi, Castorama distribue ses magasins parisiens au départ de Pantin, qui plus est en véhicules fonctionnant au GNV.

L’évolution réglementaire dans certaines villes au travers de la création future des Zones Touristiques Internationales et les ouvertures de magasins le dimanche pourraient permettre de mieux rentabiliser des réserves de magasins de proximité.

Entrepôt de proximité, c’est aussi le concept développé par Amazon, au travers des fullfilment centres, pour permettre une réduction des délais de livraison. Afin de contrer les enseignes disposant de magasins physiques qui, au départ de ces points, proposent avec succès la livraison en 2 ou 3 heures, les pure players de l’e-commerce devront mettre en place des stocks de proximité dans certaines grandes villes afin d’apporter le même service.

L’immobilier logistique pour la Logistique Urbaine ne constitue pas un produit unique. Il rassemble un ensemble de solutions permettant de répondre à des demandes liées aux modifications des comportements des consommateurs et aux préoccupations environnementales des villes.

L’ouverture récente du Pick Up Store de la gare St Lazare, qui constitue un maillon « commercial » de l’immobilier pour la logistique urbaine, montre que nous sommes face à un vaste chantier qui marquera l’évolution des villes pour les prochaines décennies.