Immobilier logistique : les années se suivent et ne se ressemblent pas
Après 3 années marquées par une activité morose, l’année 2015 affiche un rebond incontestable pour le secteur de l’immobilier logistique.
Sur un plan géographique, le marché de l’immobilier logistique est toujours dominé par la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, qui attire les deux-tiers du marché français. Certaines régions décalées de cet axe, comme le Languedoc-Roussillon, l’Est ou la Normandie participent toutefois au dynamisme de 2015.
De nombreux professionnels ont annoncé une année record avec quasiment 3 millions de m² commercialisés pour ce qui concerne les surfaces de plus de 10 000 m². C’est en effet ce chiffre qu’il faut retenir pour 2015.
La « dorsale » logistique représente 1 849 000 m² de demande placée, chiffre quasiment identique à celui enregistré en 2011, année de référence pour le secteur.
L’Ile-de-France représente à elle seule la moitié de ce marché et donc environ 30% du marché français. La Seine-et-Marne concentre la majorité des opérations réalisées en Ile-de-France. C’est le choix qui a été fait par le groupe de hard discount néerlandais Action, qui a déjà 100 magasins en France, en s’implantant sur 71 000 m² à Moissy-Cramayel. Le Nord de l’Ile-de-France est marqué par quelques opérations emblématiques comme celle du groupe CAFOM (Habitat et Venteunique.com) à Amblainville.
Une fois n’est pas coutume, le Nord réalise une année exceptionnelle avec 329 000 m² de commercialisés. Cette région a su attirer en 2015 de grandes implantations de distributeurs et de prestataires : Bils Deroo, Foir’Fouille, Log’S, Carrefour ou Orchestra.
La région Lyonnaise, second pôle logistique français, a également attiré des groupes de distribution comme But sur un volume commercialisé de 275 000 m², légèrement inférieur à celui de 2014.
La région PACA, qui avait affiché en 2014 un volume de transactions inférieur à 100 000 m², réussi une très belle année avec 300 000 m², chiffre dominé par les très importantes transactions de Maisons du Monde et de GIFI.
Une des constatations de l’analyse des chiffres de 2015 est la présence des groupes de distribution, parfois dans une logique cross-canal. Certains groupes, comme Intermarché, ont engagé de vastes chantiers de regroupement des plates-formes régionales en créant des sites multi-températures. D’autres groupes, comme E.Leclerc, s’orientent vers des entrepôts robotisés, moins consommateurs de surface et construits en grande hauteur. C’est ainsi le cas du dernier entrepôt Scapest réalisé à Châlons-en-Champagne.
L’e-commerce continue de constituer une part significative du marché, soit pour des e-marchands en propre, soit pour des prestataires comme Dispeo, qui investissent dans une stratégie de croissance.
Le dynamisme commercial de cette année 2015 a un effet corrélateur, la baisse significative de l’offre disponible.
Il y a peu de temps encore, les surfaces disponibles, certaines depuis une longue période, laissaient envisager des négociations à l’avantage du preneur. Les aménagements de loyers ou franchises locatives faisaient partie des négociations habituelles. Les faibles taux de vacance actuels notamment dans le Nord ou la région Rhône-Alpes (respectivement 4 et 5%) laissent peu de place à la négociation.
La raréfaction des surfaces disponibles, notamment les très grandes surfaces, les entrepôts XXL de plus de 50 000 m², constitue un problème, sachant la durée nécessaire afin d’obtenir les autorisations administratives. Les projets s’orientent alors vers des bâtiments « clés en main », faute d’offre disponible sur le marché.
La bonne nouvelle pour le développement économique et l’emploi est le redémarrage des constructions en blanc, donc sans preneur, permettant d’apporter progressivement au marché un potentiel de commercialisation et d’implantations d’entreprises. De telles opérations sont identifiées dans plusieurs régions, notamment l’Ile-de-France, Lyon et Toulouse.
En cette période marquée par la dégradation continue de l’emploi, la reprise du marché de l’immobilier logistique constitue un indicateur encourageant pour 2016. Les grands parcs logistiques du territoire français, qui attirent une partie importante des nouveaux développements, constituent des pôles régionaux essentiels qui participeront activement à la création d’emplois.
"Droits de reproduction, de présentation et d'adaptation réservés © EOL"
Photo : droits réservés EOL
Sur un plan géographique, le marché de l’immobilier logistique est toujours dominé par la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, qui attire les deux-tiers du marché français. Certaines régions décalées de cet axe, comme le Languedoc-Roussillon, l’Est ou la Normandie participent toutefois au dynamisme de 2015.
De nombreux professionnels ont annoncé une année record avec quasiment 3 millions de m² commercialisés pour ce qui concerne les surfaces de plus de 10 000 m². C’est en effet ce chiffre qu’il faut retenir pour 2015.La « dorsale » logistique représente 1 849 000 m² de demande placée, chiffre quasiment identique à celui enregistré en 2011, année de référence pour le secteur.
L’Ile-de-France représente à elle seule la moitié de ce marché et donc environ 30% du marché français. La Seine-et-Marne concentre la majorité des opérations réalisées en Ile-de-France. C’est le choix qui a été fait par le groupe de hard discount néerlandais Action, qui a déjà 100 magasins en France, en s’implantant sur 71 000 m² à Moissy-Cramayel. Le Nord de l’Ile-de-France est marqué par quelques opérations emblématiques comme celle du groupe CAFOM (Habitat et Venteunique.com) à Amblainville.
Une fois n’est pas coutume, le Nord réalise une année exceptionnelle avec 329 000 m² de commercialisés. Cette région a su attirer en 2015 de grandes implantations de distributeurs et de prestataires : Bils Deroo, Foir’Fouille, Log’S, Carrefour ou Orchestra.
La région Lyonnaise, second pôle logistique français, a également attiré des groupes de distribution comme But sur un volume commercialisé de 275 000 m², légèrement inférieur à celui de 2014.
La région PACA, qui avait affiché en 2014 un volume de transactions inférieur à 100 000 m², réussi une très belle année avec 300 000 m², chiffre dominé par les très importantes transactions de Maisons du Monde et de GIFI.
Une des constatations de l’analyse des chiffres de 2015 est la présence des groupes de distribution, parfois dans une logique cross-canal. Certains groupes, comme Intermarché, ont engagé de vastes chantiers de regroupement des plates-formes régionales en créant des sites multi-températures. D’autres groupes, comme E.Leclerc, s’orientent vers des entrepôts robotisés, moins consommateurs de surface et construits en grande hauteur. C’est ainsi le cas du dernier entrepôt Scapest réalisé à Châlons-en-Champagne.
L’e-commerce continue de constituer une part significative du marché, soit pour des e-marchands en propre, soit pour des prestataires comme Dispeo, qui investissent dans une stratégie de croissance.
Le dynamisme commercial de cette année 2015 a un effet corrélateur, la baisse significative de l’offre disponible.
Il y a peu de temps encore, les surfaces disponibles, certaines depuis une longue période, laissaient envisager des négociations à l’avantage du preneur. Les aménagements de loyers ou franchises locatives faisaient partie des négociations habituelles. Les faibles taux de vacance actuels notamment dans le Nord ou la région Rhône-Alpes (respectivement 4 et 5%) laissent peu de place à la négociation.
La raréfaction des surfaces disponibles, notamment les très grandes surfaces, les entrepôts XXL de plus de 50 000 m², constitue un problème, sachant la durée nécessaire afin d’obtenir les autorisations administratives. Les projets s’orientent alors vers des bâtiments « clés en main », faute d’offre disponible sur le marché.
La bonne nouvelle pour le développement économique et l’emploi est le redémarrage des constructions en blanc, donc sans preneur, permettant d’apporter progressivement au marché un potentiel de commercialisation et d’implantations d’entreprises. De telles opérations sont identifiées dans plusieurs régions, notamment l’Ile-de-France, Lyon et Toulouse.
En cette période marquée par la dégradation continue de l’emploi, la reprise du marché de l’immobilier logistique constitue un indicateur encourageant pour 2016. Les grands parcs logistiques du territoire français, qui attirent une partie importante des nouveaux développements, constituent des pôles régionaux essentiels qui participeront activement à la création d’emplois.
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